據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建筑安裝成本，位居第三大成本。在預(yù)征階段，各種稅負(fù)已達(dá)到銷售額的8% ~ 12%；項(xiàng)目清算后一般高達(dá)15% ~ 25%，一線城市會達(dá)到25%以上。對于目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。房地產(chǎn)公司迫切需要規(guī)劃土地增值稅。千百惠·邊肖:房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅務(wù)籌劃？

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的稅收籌劃側(cè)重于土地增值稅。土地增值稅籌劃的總體思路是先降低增值額，再降低增值率，從而達(dá)到少繳甚至不繳土地增值稅的目的。

(1)利用臨界點(diǎn)

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋出售，增值不超過扣除項(xiàng)目的20%的，免征土地增值稅。從稅收籌劃的角度來看，企業(yè)可以選擇合適的發(fā)展方案，避免因增值稅率略高于起征點(diǎn)而增加稅負(fù)。

由于土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率，當(dāng)增值稅稅率超過50%、100%和200%時，將適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，從而避免適用較高一級稅率的情況。

(2)收入差距

含裝修及相關(guān)設(shè)備的房屋，可考慮二次簽約。首先與買方簽訂銷售合同，然后與買方簽訂設(shè)備安裝改造合同。經(jīng)過這種處理，房地產(chǎn)企業(yè)只需對不良房屋買賣合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(3)選擇合適的扣息方式。

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同期同類貸款利率限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是在稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本10%以內(nèi)扣除。這兩種扣款方式為企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了空空間，企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇較高的一種進(jìn)行扣款。

(4)代收費(fèi)用并入房價。

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售和開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些額外的費(fèi)用，如管道燃?xì)獍惭b費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和一些政府資金等。這些費(fèi)用一般由房地產(chǎn)企業(yè)先收取，再由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)給委托單位，部分房地產(chǎn)企業(yè)會因此有結(jié)余。代收手續(xù)費(fèi)有兩種處理方式。第一種方式是將代收費(fèi)用包含在房價中，向買受人收取。二是與房價分開收費(fèi)。征收費(fèi)用是否計入房價不會影響土地增值稅的增值額計算，但會影響房地產(chǎn)開發(fā)總成本、適用增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇第一種處理方法。

(5)增加扣款項(xiàng)目金額。

在市場可接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投資，改善社區(qū)環(huán)境，提升裝修檔次，從而增加扣除項(xiàng)目金額，降低增值率。投資成本可以通過提高售價來補(bǔ)償。加大公共設(shè)施的投入，也能提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂一舉兩得。需要注意的是，提高抵扣金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票是偷稅行為。

(6)成本轉(zhuǎn)移，增加開發(fā)成本。

會計制度沒有嚴(yán)格界定房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的管理成本、銷售成本和開發(fā)間接成本。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障都不能完全脫離公司總部的業(yè)務(wù)，有些費(fèi)用介于期間費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用之間。在企業(yè)的組織設(shè)置上，可以向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，盡可能把可以分配到開發(fā)項(xiàng)目的人員列為開發(fā)項(xiàng)目的編制，把公司總部和深圳注冊公司的納稅項(xiàng)目混合的設(shè)備分配到開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣，本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計入開發(fā)間接費(fèi)用，增加的總建設(shè)成本將帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除額，從而降低增值額和增值率。

(7)成本核算對象的規(guī)劃

房地產(chǎn)公司同時開發(fā)多個房地產(chǎn)時，可以單獨(dú)核算，也可以聯(lián)合核算。兩種方法繳納的稅款不同，為企業(yè)選擇會計方法提供了空的稅務(wù)籌劃空間。一般來說，合并會計的稅收利益更大，但也有單獨(dú)會計更有利的情況。具體來說，對于位置相同、結(jié)構(gòu)類型相同的集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目，如果開工和竣工時間相近，由同一施工隊(duì)施工，可以合并為一個成本核算對象。對于個別規(guī)模較大、期限較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按照開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。

(8)合作建房。

根據(jù)稅法規(guī)定，一方離開土地，一方繳納資金，雙方合作建房，建成后按比例劃撥自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策，選擇合作建房進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

(九)代他人建房

代客戶建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取收益而不是代建房的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代他人建房的業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過代他人建房來減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并實(shí)施有針對性的開發(fā)。

(10)在合法的前提下，延遲土地增值稅清算時間

房地產(chǎn)公司可與溧陽市、大朗鎮(zhèn)主管地稅局適當(dāng)溝通，盡可能推遲土地增值稅清算時點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算；對于可以預(yù)征用清算的項(xiàng)目，要積極爭取預(yù)征用清算。

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅務(wù)籌劃，不能只考慮傳統(tǒng)的籌劃方法，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的方法主要集中在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的籌劃，而籌劃的時間、手段和效果都非常有限。要做好規(guī)劃，就要把簡單的問題復(fù)雜化?？偟乃悸肥茄由靸r值鏈，建立更多的關(guān)聯(lián)公司，將利潤向上下游延伸。房地產(chǎn)企業(yè)可以在外圍建幾個關(guān)聯(lián)公司，這些關(guān)聯(lián)公司有的可能位于稅負(fù)較低的地區(qū)。比如成立的園林公司位于高新技術(shù)園區(qū)，是國家扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可以優(yōu)惠15%。有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如新設(shè)廣告公司或咨詢管理公司，利用其所得稅免稅政策，向其輸出手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等；可能有虧損，比如收購當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，企業(yè)所得稅的抵免。上述操作后，利用這些關(guān)聯(lián)公司與原核心企業(yè)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，利用高低價格進(jìn)行轉(zhuǎn)移定價，人為制造了節(jié)稅空房。