廣州代理記賬為您講講商鋪和普通住房繳稅的區(qū)別！




        一大早，增城錦江區(qū)萬達(dá)廣場的張大爺就拉著鄰居朱大娘到辦稅服務(wù)廳來“對質(zhì)”了…




        張大爺氣沖沖地直奔辦稅服務(wù)廳前臺，“為啥我倆收的租金一樣多，我交的稅卻比老朱高，農(nóng)村人弄點錢容易嗎？”工作人員聽到張大爺?shù)目卦V，趕緊請他坐下把事情說一說。


        原來，張大爺和朱大娘是錦江區(qū)駐地的居民，去年年初，張大爺與某通訊公司簽訂了一年期的租房合同，將自己在鎮(zhèn)上的商鋪以900元/月的價格出租，商鋪占地面積50平方米，公司要求開具增值稅專用發(fā)票。


        碰巧的是，朱大娘也將自己在鎮(zhèn)上的住房以每月900元的價格出租給了某高科技公司一年，該公司租房是給技術(shù)員住宿使用，同樣要求開具增值稅專用發(fā)票。


        兩人在村里是街坊鄰居，一起串門聊天時，張大爺無意間發(fā)現(xiàn)，他和朱大娘都去地稅局開具了增值稅專用發(fā)票，自己竟然“多”繳納了一千多塊錢的稅款，這下讓他覺得氣不打一處來。


        同樣的租金，為啥偏偏難為我？


     聽到了張大爺?shù)膯栴}，納稅服務(wù)人員耐心給予了解答：同樣是出租房屋，張大爺出租的是商鋪，朱大娘出租的是住房，別小看了這個差別，繳稅可有大不同！


        一、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。


        二、《個人所得稅法》第三條第五款規(guī)定：特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。 


        三、特殊規(guī)定：


        （一）《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》(稅總函〔2016〕145號): 增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。


        （二）國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號第四條）：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。


        （三）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）：


        （1）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。 
        （2）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 
        （3）對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。


        （四）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知 》（財稅〔2016〕12號）：將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不 超過9萬元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人。


        （五）《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。