方面:房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，主要包括項目立項、規(guī)劃設(shè)計、融資、征地拆遷、工程建設(shè)、預(yù)售、銷售、租賃、項目清算。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，稅務(wù)事項始終貫穿其中，合理控制稅收成本是降低企業(yè)經(jīng)營成本的重要環(huán)節(jié)。有必要總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的一些稅收問題以及改進和規(guī)劃的機會，抓住一些稅收規(guī)劃的機會，更好地制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

一、項目環(huán)節(jié)。

很多企業(yè)在規(guī)劃項目并提交相關(guān)部門審批時，并沒有考慮如何通過合理匹配，適當降低企業(yè)的潛在稅負。對于同一項目，企業(yè)可以開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，包括別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通房屋等。，而它們的增值稅稅率和相應(yīng)的稅負也會有所不同。由于土地增值稅是由國家有關(guān)部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算的，對于分期開發(fā)的項目，是分期清算的。企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、房屋、商業(yè)物業(yè)設(shè)立項目，只能分期清算項目。但是，企業(yè)對不同增值率的房地產(chǎn)以一個項目或同期設(shè)立項目并經(jīng)批準的，可以按一個項目或同期的整體增值率結(jié)算土地增值稅。如果整體增值稅率低于個別房地產(chǎn)，可能會降低企業(yè)土地增值稅的實際稅負。(實踐中，不同地區(qū)在操作上存在差異，需要從當?shù)囟悇?wù)部門了解清楚。)

企業(yè)在建立項目時，要提前考慮項目的實際情況和相關(guān)影響，選擇更好的方案來建立項目。這樣，企業(yè)可以合理降低土地增值稅的稅負，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益。這是稅務(wù)籌劃的好機會。

二是融資環(huán)節(jié)。

資金不足的企業(yè)可以向其關(guān)聯(lián)方募集資金。從關(guān)聯(lián)方取得的借款數(shù)額巨大的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從關(guān)聯(lián)方取得的債務(wù)投資利息支出有限額，超過規(guī)定標準的利息不得稅前扣除；同時，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，對于金融機構(gòu)無法證明的利息支出是有限額的，因此部分利息不得扣除。

企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息的可抵扣限額，以明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息稅前扣除。這些都可以通過調(diào)整項目融資結(jié)構(gòu)和企業(yè)間融資安排來實現(xiàn)。

企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過金融機構(gòu)同期貸款利率的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不得超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的金額。因此，超過金融機構(gòu)同期貸款利率的利息不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，金融機構(gòu)無法證明的利息支出是有限額的，因此部分利息不得扣除。超過貸款期限的利息部分，在計算土地增值稅時不允許扣除。

為避免關(guān)聯(lián)方利息支出和利息收入過高對稅負的不利影響，企業(yè)可考慮按照金融機構(gòu)同期同類貸款利率安排集團內(nèi)資金拆借。

如果企業(yè)無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，而企業(yè)作為借款人沒有相應(yīng)的利息支出，那么利潤就會虛高。貸款人的利息費用不能稅前扣除，會導(dǎo)致企業(yè)所得稅的重復(fù)征收。

企業(yè)應(yīng)對集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)行定價政策進行審核，對不合理的地方進行完善，并據(jù)此制定合理的收費標準，并按稅收規(guī)定準備相關(guān)證明文件。

三是征地環(huán)節(jié)。

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得的土地。

往年取得國有土地使用權(quán)時，如未及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓支付憑證，按規(guī)定扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用和稅費后，必須提供合法有效的憑證；無法提供有效證明的，不得扣除。

企業(yè)應(yīng)將不屬于預(yù)付性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相應(yīng)的開發(fā)成本費用科目，并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可以避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

在計算企業(yè)所得稅時，企業(yè)因未在約定期限內(nèi)開發(fā)土地而繳納的閑置土地費是否可以扣除，在新的企業(yè)所得稅法和原外資稅收條例中均沒有規(guī)定，因此需要與相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)的稅務(wù)處理方式。閑置土地費不屬于按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費用，因此在計算土地增值稅時不能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)管理，盡最大努力在約定期限內(nèi)開發(fā)。如確需延期，應(yīng)盡快與政府相關(guān)部門協(xié)商，爭取降低閑置土地費，并與稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理辦法。

企業(yè)未按規(guī)定期限繳納土地出讓金的，可視為與收入無關(guān)的支出，在計算企業(yè)所得稅時不得扣除。此外，該滯納金不屬于按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費用，因此在計算土地增值稅時不能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強資金管理。按規(guī)定期限繳納土地出讓金。如確需延期，應(yīng)盡快與政府相關(guān)部門協(xié)商，爭取降低滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地。

實際上，在購買資產(chǎn)時，存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證未反映真實交易價格，根據(jù)《稅收征收管理法》，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下罰款。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際交易價格訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，取得合法有效的憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

四.龍華廣場鏈接拆解。

在拆遷過程中，拆遷費用的支付憑證一般是被拆遷人簽字的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或借條不是合法有效的憑證。根據(jù)《發(fā)票管理規(guī)定》，不符合要求的發(fā)票不得作為財務(wù)報銷憑證。

企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資質(zhì)證書的單位進行拆遷，并向其索取合法有效的證明。

動詞 （verb的縮寫）項目建設(shè)環(huán)節(jié)。

在項目建設(shè)中，如果與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?，根?jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，如果企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來不符合獨立性原則，減少了企業(yè)或關(guān)聯(lián)方的應(yīng)納稅所得額或收入，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理的方法進行調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算機構(gòu)所附的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不真實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參考當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安成本定額數(shù)據(jù)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、位置等因素進行處理。，并核實上述開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)此計算扣除。

企業(yè)應(yīng)對集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)行定價政策進行審核，對不合理的地方進行完善，并據(jù)此制定合理的收費標準，并按稅收規(guī)定準備相關(guān)證明文件。

第六，預(yù)售環(huán)節(jié)

有時，企業(yè)未能確認預(yù)售收入并進行相關(guān)納稅申報。根據(jù)規(guī)定，對于預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算預(yù)計利潤，計入利潤總額時應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以征收土地增值稅。預(yù)售收入也需要繳納銷售稅及其附加費。

企業(yè)應(yīng)當及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

七、銷售環(huán)節(jié)。

樣板房的裝修費用往往包含在運營費用中，而不是開發(fā)費用中，導(dǎo)致開發(fā)成本降低。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售樓處(接待處)和樣板房的裝修費用，不論金額多少，均應(yīng)計入建筑成本。

企業(yè)可以將樣板房的裝修成本作為開發(fā)成本核算，開發(fā)成本在計算企業(yè)所得稅時可以稅前扣除。同時，土地增值稅的處理辦法應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)確認。

為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，企業(yè)為業(yè)主向物業(yè)管理公司支付一定數(shù)額的物業(yè)管理費作為獎勵。但未向物業(yè)管理公司取得發(fā)票，不得作為發(fā)生費用的憑證。根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用不能在企業(yè)所得稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用和稅費，必須提供合法有效的證明；無法提供合法有效證明的，不得扣除。如果業(yè)主獲得的勞動報酬超過一定標準，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人，需要代業(yè)主代扣代繳其個人所得稅。

企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索要發(fā)票，并代有納稅義務(wù)的業(yè)主代扣代繳相關(guān)個人所得稅。

八、租賃環(huán)節(jié)。

實踐中，一些企業(yè)將人防工程作為業(yè)主的車位，與業(yè)主簽訂車位買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入還是租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對最終企業(yè)所得稅負擔(dān)影響不大。但是，既然人防工程賣不出去，交易的本質(zhì)就是出租。(1)確認為租金收入的，按照租賃期限分期確認租金收入。合同簽訂當年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅負擔(dān)將相對低于確認銷售收入對應(yīng)的企業(yè)所得稅負擔(dān)；(2)確認為銷售收入的，在計算土地增值稅時，可視為應(yīng)納稅所得額；作為租金收入確認，無需繳納土地增值稅。

企業(yè)要將銷售合同變更為租賃合同，避免稅務(wù)機關(guān)虛開土地增值稅，按房地產(chǎn)銷售征收企業(yè)所得稅。

九.項目清算。

項目清算期間，與其他“期間”共用的部分公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，在“期間”清算時可能不會開始，企業(yè)將保留這部分費用。這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時不能扣除。

企業(yè)在開發(fā)項目時應(yīng)考慮土地增值稅清算時間，安排相關(guān)項目。對于工后項目，企業(yè)在匯算清繳時可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商，按項目(期)重新計算土地增值稅稅負，多退少補。